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近年來，特別是隨著主要資本對物流業(yè)的投資，傳統(tǒng)物流的市場發(fā)展似乎遇到了瓶頸：投入與產(chǎn)出嚴(yán)重不成比例。沒有很多好的盈利模式。首先，對于傳統(tǒng)物流而言，偏遠(yuǎn)地區(qū)既不能出租價格，也不能形成物流聚集效應(yīng)，這是有風(fēng)險的。許多有抱負(fù)的人對改變中國零散、小而混亂的物流狀況很感興趣，他們對此感到失望。
這一瓶頸的原因如下：
1.成本上漲是最直接的原因，如土地價格上漲、施工壓力、物流企業(yè)租金負(fù)擔(dān)能力等；
2、園區(qū)運(yùn)行不規(guī)范是間接原因。國內(nèi)物流園區(qū)大多為租賃土地、鐵棚和鋼結(jié)構(gòu)。公園門口雇用了一名保安和收費(fèi)員。惡劣的環(huán)境和低運(yùn)營成本對正規(guī)物流房地產(chǎn)產(chǎn)生了致命的影響。壞錢趕走好錢；
3.最根本的原因是傳統(tǒng)物流園區(qū)的運(yùn)營。目前，中國幾乎所有公園的主要收入都不超過租金收入、停車費(fèi)收入、廣告收入、商業(yè)和物流收入、生活支持收入以及一小部分增值服務(wù)收入。租金和停車費(fèi)收入占80%以上。
在運(yùn)費(fèi)已經(jīng)十年沒有上漲的前提下，油價、勞動力成本、運(yùn)營成本和倉儲租金逐年上漲，物流企業(yè)能夠承受的最低租金非常低，租金無法增加，這意味著80%的收入無法增加，物流行業(yè)的回報期可以想象。
應(yīng)該說，傳統(tǒng)物流早在七八年前就開始了轉(zhuǎn)型升級的探索和嘗試，嘗試的方向不同，并取得了一定的成效。例如，廣州臨安物流園成功搭建了華南物流信息交易平臺；中山天潤物流園區(qū)一直致力于打造誠信物流園區(qū)品牌；臨沂天元國際物流園在總承包業(yè)務(wù)方面做了一些新的嘗試，但目前技術(shù)迭代太快，傳統(tǒng)物流的經(jīng)驗(yàn)與時代發(fā)展不同步。如果傳統(tǒng)物流在未來五年沒有太大變化，它可能面臨市場淘汰的困境。
